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《山东省住房租赁合同示范文本》公开征求意见情况反馈
信息发布时间:2018-12-29 信息浏览次数: 字号:[ ]

为贯彻落实山东省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号),进一步规范住房租赁行为,促进我省住房租赁市场健康发展,省住房和城乡建设厅、省工商行政管理局共同组织起草了《山东省住房租赁合同示范文本》,并于3月20日至26日通过门户网站联合向社会公开征求意见,期间共收到意见建议20条,完全采纳8条,部分采纳7条,未予采纳5条。正式文本已2018年58发布,自2018年71日起施行。现将有关情况反馈如下。

一、第二条租赁用途:不应当进行限制,因为可能居住也可能作为办公室甚至经营。

吸收采纳情况:未予采纳。本合同不针对“住改商”行为。

二、第四条租金、定金(押金)及有关费用。为防止签订合同一方悔约,将押金也同时作为定金条款,增加对双方的约束力。

吸收采纳情况:部分采纳。增加关于定金的提示信息,由当事人确定是否进行约定。

三、第四条第二款“本合同未列明的……”应当删除,因为无法确定该房屋所发生的费用都是出租人的责任或原告导致,比如承租人可能因自身原因被物业罚款、因漏水导致第三人损失等等。

吸收采纳情况:部分采纳。在本条增加了补充内容:“承租人损害房屋所属物业管理区域公共利益或相邻关系人合法权益支付的费用,或因不当房屋使用行为导致第三人损失支付的费用,应由承租人承担”。

四、第六条合同解除中增加“出租人交付的房屋严重不符合合同约定的,或不履行本合同第五条约定的义务导致房屋无法居住的”。

吸收采纳情况:采纳。

五、第七条违约责任中增加“任何一方违约,除承担给守约方造成直接损失和违约责任外,还应当承担因违约导致诉讼所发生的案件受理(保全)费、司法鉴定费、律师代理费等间接损失”。

吸收采纳情况:未予采纳。可能导致守约方的不合理使用此条款。

六、说明部分第4条的问题:(1)“及时”用语模糊,对如何界定“及时”易产生纠纷;(2)后果部分遗漏了变化未通知对方的情形。建议修改为:双方当事人应保证本合同中填写的通讯地址、电子邮箱、联系电话等信息真实、准确、有效,任何一方应于发生变化后三日内通知对方。因通讯地址、电子邮箱、联系电话有误或联系方式变化未通知对方导致未能有效接收有关通知文件的,相应后果由责任方自行承担。

吸收采纳情况:采纳。

七、第四条第2款押金部分问题:(1)根据交易习惯,押金一般于合同签订时支付;(2)租赁期满系合同终止的一种情形,将租赁期满与合同终止并列起来有重复的嫌疑;(3)“租赁期满或合同终止之日起3日内,押金用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金,剩余部分应如数返还承租人”缺少主语。建议修改为:押金:¥     元,(大写:     )。承租人于本合同签订时向出租人支付。租赁期满或合同解除之日起3日内,出租人在将押金抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金后,剩余部分应如数返还承租人,本合同另有约定的,从其约定。

吸收采纳情况:部分采纳。本条修改为“ 押金: 人民币小写    元(大写     元整)。承租人以【现金】【银行转账】【    】方式于        日前向出租人支付。租赁期满或合同解除之日起3日内,出租人将押金抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金后,剩余部分应如数返还承租人,本合同另有约定的,从其约定。”

八、第五条第3款问题:该条另有约定部分表述与其他条表述习惯不一致。建议修改为:承租人不得擅自装饰装修和增设附属设施设备,不得擅自改变房屋用途和结构,不得擅自拆改室内设施设备,不得擅自转租,本合同另有约定的,从其约定。

吸收采纳情况:部分采纳。本条修改为“租赁期内,承租人不得装饰装修、增设或拆改附属设施设备,不得转租。本合同另有约定的,从其约定。”

九、第六条第1款问题:没有主语。建议修改为:双方当事人经协商一致或依法定合同解除情形,可以解除本合同。

吸收采纳情况:采纳。

十、第六条第2款问题:(1)将解除权的行使方式限定为书面邮寄,交易成本过高;(2)约定解除合同的条件本意为方便解除权的行使,将解除情形客观化,以便可执行,而该条第一项及第三项一方面约定了条件,另一方面却约定再经协商,导致目的落空,难以执行且成本较高;(3)实践中,欠交租金一般以迟延天数作为解除的情形,少有以金额计的。建议修改为:因一方当事人有下列情形之一的,另一方当事人有权通知对方,单方解除本合同。(1)出租人迟延交付房屋超过   日;………(3)承租人迟延支付租金连续达     日或累计达      日以上的或欠缴各类费用超过¥      元。

吸收采纳情况:部分采纳。修改为:因一方当事人有下列情形之一的,另一方当事人有权通过本合同填写的通讯地址向对方邮寄送达《解除合同通知书》,单方解除本合同。(1)出租人迟延交付房屋达      日的;……(4)承租人不按照约定支付租金连续达    日或累计达     日以上的,或欠交各类费用超过¥       元的。

十一、第七条第2款问题:(1)“出租人或者承租人有违反本合同约定条款”语法不完整;(2)未达到解除合同条件时双方必须履行,不存在“同意本合同继续履行”的情形;(3)本条的逻辑应当是未达到解除条件→违约金;达到解除条件→有权解除并支付违约金,或选择不解除合同,支付违约金。可参《考商品房买卖合同(预售)示范文本》第八条。建议修改为:出租人或者承租人有违反本合同约定条款行为,但未达到解除合同条件的,违约方应【赔偿对方实际损失】【按月租金的      %向对方支付违约金】。

吸收采纳情况:采纳。

十二、第七条第3款问题:本条本意为解决提前收回房屋或提前退租的情形,但此种表述方式较为模糊,且与第六条规定的单方解除混淆。建议修改为:租赁期间,出租人需提前收回房屋的,或承租人需提前退租的,应提前    日书面通知对方,按月租金的    %向守约方支付违约金,并按照合同的实际履行时间结算租金及其他相关费用。

吸收采纳情况:采纳。

十三、为维护承租方的合法权益、以及保障社会治安,降低流动人口实施违法犯罪行为的侦破难度,建议在合同中添加“承租人应当在到达居住地三日内前往居住地派出所办理流动人口登记,出租人应当督促、协助承租人办理流动人口登记。”。

吸收采纳情况:采纳。

十四、为保证租赁合同的履行,建议在房屋基本情况中添加“该房屋无权属争议,且【无房屋共有人】【已取得房屋共有人同意】”。

吸收采纳情况:采纳。

十五、为保证出租人的合法权益,建议在房屋使用及维修中添加“房屋分租,无法确定本房屋公共部位及其公用附属物品、设施设备维修赔偿责任的,各分租人平均分担维修赔偿责任。”。

吸收采纳情况:采纳。

十六、建议在收费中增加以下条款(1)水电费、暖气费、燃气费、煤气费、公摊费用等非固定月费收费的项目,以当月生成的账单为准,日期与房屋费用应付日期一致。(2)公摊费用:乙方应承担的除本入住房屋外公共区域的公摊水电费、维修费等。公摊方式为:费用总额/入住户数。(3)固定服务费用:鉴于甲方将持续为乙方提供房屋维护及管理服务(包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、 WIFI 等),乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费(“服务费” ),每月     元(大写:     

吸收采纳情况:部分采纳。在收费条款中增加“分租房屋使用费用承担的补充约定如下:                  ”对于住房租赁机构的专业服务内容由租赁机构和承租人补充约定。

十七、建议在房屋使用维修中增加“对于无法根据前述标准界定的共用设施的维修费用或因之产生的赔偿责任,由共用设施的全体乙方和其共住人(如有)共同承担。如维护维修项目不在前述范围之内,应依据谁导致谁承担的原则,由双方另行协商解决”

吸收采纳情况:部分采纳。在房屋使用维修条款中增加“分租房屋使用中,对于分租承租人应承担的房屋公共部位及其公用附属物品、设施设备的维修赔偿责任,若无法确定具体承租责任人的,应由相关分租承租人平均分担维修赔偿责任。”

十八、为了顺应《国家税务总局公告2016年第69号——国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》中第五条“五、纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。”的相关规定,建议将合同名称及合同内相关条款文本由“住房租赁”均修改为“住宿服务”。

吸收采纳情况:未予采纳。本合同旨在为住房租赁行为提供示范文本,而不是住宿服务。

十九、应明确出租房屋的硬件设施,达到“拎包入住”的水平,比如房屋应经过装修,而且像电视、冰箱、热水器、空调、炉灶等生活设施,应处于八成新的状态,以免用不多长时间就坏了,到底是设施本身的问题还是使用不当造成,引起不必要的麻烦和纠纷。

吸收采纳情况:未予采纳。对于房屋附属设施的使用维修,本合同已做了较为详细的约定,明确了责任人。

二十、应明确合同的严肃性,一经签订,任何一方不得随意解除合同。考虑到某些特殊情形,双方可以签订一年或二年等期限较短的合同。

吸收采纳情况:未予采纳。本合同已明确了随意解除合同的违约条款,对于合同期限当事人自行协商为宜。

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